Les jeunes misent sur l’investissement locatif pour se créer un patrimoine

Alors que le marché de l’investissement locatif s’est effondré fin 2023, l’intérêt grandissant des jeunes cadres pour ce type d’opérations demeure. Conscients de disposer d’un budget insuffisant pour s’offrir la résidence principale de leurs rêves, comme du fait que leur carrière les amènera peut-être à déménager plusieurs fois, l’investissement locatif s’impose comme la solution pour se créer un patrimoine immobilier sans se mettre « de fil à la patte ». Faut-il encore qu’on leur en laisse la possibilité…

Un marché en repli en 2023

La production de crédit destiné à financer un investissement a presque diminué de moitié (- 40%) au dernier trimestre 2023 par rapport au dernier trimestre 2022. Chez CAFPI, la part de l’investissement immobilier sous toutes ses formes (en direct, SCPI…) est passé de 10,1% en 2022 à 8,5% en 2023.

Malgré ce contexte morose, une tendance déjà observée s’est confirmée, l’attrait d’un jeune public pour l’investissement locatif, notamment dans l’immobilier neuf.

L’immobilier neuf plébiscité par les jeunes actifs

Alors que 70% environ des projets locatifs financés par l’intermédiaire de CAFPI sont orientés vers un investissement dans le neuf via le dispositif Pinel, les jeunes suivent ce même mouvement. Il est notamment possible de différer de 2 ans son remboursement de prêts, lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit, ce qui est courant lors d’un achat sur plan. Les intérêts cumulés pendant la période de différé sont ensuite ajoutés au capital et donc lissés sur la durée du prêt.

« Les dispositifs Pinel et Pinel+ vivent leur dernière année. Mais les jeunes en quête d’investissements locatifs pourront ensuite se tourner vers l’ancien, notamment les passoires thermiques qui sont décotées de 5 à 20% environ par rapport à un bien classé D sur le DPE. Les banques financent l’investissement dans les biens énergivores sous condition de devis travaux, d’engagement à les faire et d’intégration des montants estimés dans le plan de financement et l’endettement futur. Cela ouvre de nouvelles opportunités aux investisseurs. Il y a aujourd’hui 5 millions de logements classés F et G, mais ce chiffre pourrait baisser avec la réforme du DPE annoncée mi-février pour les biens affichant moins de 40 m² », précise Bruno Taltavull.

Les jeunes investisseurs ont aussi une appétence pour l’investissement en parts de SCPI qui donnent accès à des actifs tertiaires (bureaux, commerces…) d’ordinaire peu accessibles aux particuliers et, en résidentiel, aux mêmes avantages fiscaux qu’un investissement en direct (déficit foncier et Malraux, notamment).

Les avantages de l’investissement locatif à crédit 

Financer son achat locatif à crédit permet aux investisseurs d’acheter sans mobiliser leur épargne, d’alléger la fiscalité sur les loyers et, ainsi, de majorer le rendement de l’opération.

Profiter de l’effet de levier du crédit

L’immobilier est le seul placement pouvant être financé à crédit. S‘il est préférable de disposer d’un apport minimal de 10% couvrant les frais d’acquisition pour l’ancien, ce montant est de moitié pour le neuf grâce à des frais de notaire réduits. Or il est de nouveau possible d’emprunter à 110% (prix du bien plus frais). Les banques exigent, dans ce cas, une épargne de précaution équivalant à six mois ou un an de revenus locatifs afin de supporter une éventuelle période de vacance ou des dépenses exceptionnelles (gros travaux…).

Se protéger

L’assurance emprunteur protège l’investisseur en cas de décès ou de perte d’autonomie. Mais il réalise une économie par rapport à l’assurance exigée pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. En effet pour un investissement, seules les garanties « décès et perte totale et irréversible d’autonomie » (PTIA) sont obligatoires. Les garanties « invalidité permanente totale ou partielle » ainsi que « l’incapacité temporaire de travail (ITT) » ne sont pas exigées car la perception du loyer ne dépend pas de l’état de santé de l’investisseur.