COMMENT LA RÉFORME DU PTZ VA SIMPLIFIER LA VIE DES COPROPRIÉTÉS
Si les annonces concernant le nouveau prêt à taux zéro ont engendré des critiques virulentes, le PTZ pour les copropriétés devrait permettre une avancée importante concernant les travaux de rénovation.
Les annonces concernant le PTZ ont suscité la controverse. Si elles sont intéressantes pour ceux qui vont acheter dans le neuf collectif dans les zones tendues, elles excluent la grande majorité des Français. Mais il y a un point où les professionnels de l'immobilier se réjouissent, c'est concernant les travaux de rénovation dans les copropriétés, ou plus précisément ce qu'on appelle "l'éco-PTZ".
Qlower, spécialiste de la comptabilité et de la fiscalité des investissements immobiliers, explique que le financement des travaux de rénovation peut être un obstacle majeur pour les copropriétés. La réalisation de travaux de rénovation énergétique s'avère particulièrement complexe pour les copropriétés, notamment en raison des coûts engendrés et des difficultés de financement pour de nombreux copropriétaires.
Mais un "amendement au projet de loi de finances 2024 (le n°I-5054, retenu par le gouvernement dans le texte voté par l'Assemblée nationale via un 49.3, NDLR) permet aux syndicats de copropriétaires de souscrire un éco-prêt à taux zéro collectif remboursé sur les charges".
Informer les copropriétaires
L'idée est d’éliminer le besoin pour chaque copropriétaire de financer individuellement sa part des travaux. C’était jusque-là une barrière financière majeure. En permettant le remboursement sur les charges, l'éco-prêt à taux zéro collectif facilite l'adoption de travaux de rénovation énergétique, en répartissant les coûts de manière équitable entre les résidents".
Jusqu'alors, voici comment fonctionnait le PTZ dans les copropriétés : "Chaque copropriétaire est tenu de participer à hauteur de la quote-part de l’éco-PTZ copropriété de son ou de ses lots de copropriété. Sa participation sera versée au syndic à charge pour lui de régler à l’organisme prêteur la mensualité de remboursement de l’éco-prêt copropriété. Le remboursement de l’Éco-PTZ copropriété par le syndicat de copropriétaires s’effectue par mensualités constantes", explique ainsi sur son site l'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement).
"Lors de la vente d’un lot de copropriété ayant bénéficié d’un éco-PTZ copropriété, les sommes restantes dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Il est, toutefois, possible en cas d'accord entre les parties, de transmettre l'obligation de payer ces sommes au nouveau copropriétaire. Dans ce cas, le notaire informe le syndic de ces accords", précise encore l'Anil.
Par ailleurs, l'amendement retenu pour le Budget 2024 prévoit que la décision de souscrire un éco-PTZ soit prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux. "Son remboursement serait inclus dans les charges de copropriété, et le risque de défaut mutualisé sur le nombre de copropriétaires : un tel prêt collectif rassure les banques", précise aux Echos David Amiel, le député Renaissance à l'initiative de ce texte. Le supplément de charges sera compensé par les économies réalisées sur la facture énergétique.
Qlower précise encore que "le plafond du prêt PTZ copropriété est augmenté de 50.000 à 100.000 euros selon les "gestes" ou la performance atteinte par les logements de la copropriété et que sa zone d'application est étendue. Auparavant centré sur les seules zones tenues, il sera désormais accessible à plus de villes (154 villes moyennes de plus) et plus de ménages". Il rappelle que cette mesure n'aura un réel impact que si les copropriétaires sont informés "mais surtout que le processus soit transparent et accessible".
Des professionnels plutôt favorables
Les professionnels du secteur sont plutôt emballés par cet amendement. Gilles Frémont, le président de l'Association nationale des gestionnaires de copropriétés, précise aux Echos : "c'est une bonne idée car c'est bien la personne morale - le syndicat des copropriétaires - qui emprunte". Aujourd'hui, les banques sont frileuses car chaque copropriétaire rembourse sa part à la banque.
Si Danielle Dubrac, la présidente du syndicat immobilier Unis, trouve l'idée intéressante, elle alerte néanmoins sur l'augmentation du risque d'impayés au niveau des charges de copropriété. Elle propose donc d'adosser ce PTZ collectif à une assurance afin que certains copropriétaires ne paient pas la part des autres qui ne versent pas leurs charges.
Il faudra encore attendre quelques semaines pour voir si cet amendement est bel et bien promulgué. Si c'est le cas, ce PTZ dans les copropriétés sera prolongé jusqu'en 2028 au lieu de 2027.